Location : qu’est-ce que la vétusté d’un logement ?

Dans une habitation, la vétusté désigne l’usure naturelle liée à l’utilisation normale du logement (usure des sols, de la peinture…). Dans le cas d’une location, il est conseillé d’annexer au bail une grille de vétusté. Cet outil détermine la durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement et permet de distinguer les dégradations d’une usure normale. Il servira de document de référence lors de l’état des lieux de sortie du locataire.

Logement vétuste : qu'est-ce que c'est ?

Cette notion intervient principalement lors du départ du locataire d’un logement vétuste. Lors de l’état des lieux de sortie, propriétaire et locataire examinent chaque pièce du logement pour en évaluer la propreté et la conformité par rapport à l’état des lieux d’entrée. La vétusté, c’est-à-dire l’usure « normale » des pièces et équipements au fil du temps, entre en ligne de compte.

Qu’est-ce que la vétusté ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités des états des lieux et de la prise en compte de la vétusté, définit la vétusté comme : « l’état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

La notion de vétusté est donc relativement floue puisqu’elle est définie par l’usage « normal » d’un lieu dans le temps, qui est peu évident à déterminer et reste sujet à interprétation.

La vétusté concerne :

• Les matériaux : peintures, carrelages, revêtements de sols, papiers-peints, menuiseries… ;
• Les équipements mis à disposition par le loueur : robinetterie, électroménager, cuisine équipée…

Lorsqu’aucune anomalie n’est détectée, les travaux de remise en état liés à la vétusté du logement, sont toujours à la charge du bailleur.

Quelle est la différence entre dégradations et vétusté ?

Il existe une réelle différence entre vétusté d’un appartement (ou d'une maison) et dégradations de celui-ci.

• Vétusté : dans ce premier cas, il n’y a pas eu de détérioration. Les lieux ont été convenablement entretenus mais les éléments se sont abîmés normalement au fil du temps.
• Dégradations : ici, le logement a été abîmé (volontairement ou par négligence) prématurément par un usage anormal. Par exemple, l’entretien régulier des lieux n’a pas été effectué ou l’usage des locaux ne correspondait pas à leur destination (un bureau dans un logement, par exemple, ou inversement).

Si, lors de l’état des lieux de sortie, des dégradations non imputables à la vétusté sont constatées, les frais de remise en état sont alors à la charge du locataire.

Grille de vétusté : comment prouver la vétusté d'un logement ?

Pour prévenir les litiges et faciliter la prise en charge des travaux, il est conseillé d’établir une grille de vétusté que le propriétaire présentera à son locataire à la signature du bail.

Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?

La grille de vétusté est un tableau listant chaque élément de l’appartement et qui précise, pour chacun, sa durée de vie et son usure normale annuelle sous la forme d’un pourcentage.

Cet outil permet ainsi de calculer la part des frais de remise en état revenant au propriétaire du bien et celle incombant au locataire sortant. Il s’avère surtout utile quand le propriétaire constate une usure anormale ou la détérioration d’un équipement.

La grille de vétusté est établie lors de la signature du bail, souvent sur proposition du propriétaire qui a rédigé le document en amont.

Après relecture et accord des deux parties sur l’ensemble des éléments du logement listés dans la grille de vétusté, le document est signé en deux exemplaires, et joint au contrat de location. Un exemplaire est donc conservé par le bailleur, l’autre par le locataire.

Si, à la sortie du locataire, l’un des éléments doit être remis à neuf, on se référera à la grille de vétusté pour évaluer la répartition des montants imputés à chacune des parties.

Bon à savoir : la grille de vétusté doit être choisie parmi les grilles de vétusté ayant fait l'objet d'un accord collectif.

À quoi ressemble une grille de vétusté ?

La grille de vétusté comporte en règle générale 4 colonnes :

1. Description de l’élément (moquette…) ;
2. Durée de vie : durée de vie « théorique » des matériaux et équipements avant que l’élément soit considéré comme usé et à changer ;
3. Franchise : durée durant laquelle l’équipement neuf en question est réputé ne pas souffrir de la vétusté, par ex. 4 ans pour un évier en inox. Si des détériorations surviennent durant cette période de franchise, c’est le locataire qui devra prendre en charge l’intégralité des réparations. Lors de cette période aucun abattement n’est appliqué mais au-delà, les coefficients de vétusté commencent à s'appliquer ;
4. Pourcentage d’abattement annuel : C’est une évaluation en pourcentage de l’usure normale annuelle de l’équipement. Ce coefficient doit être pris en compte pour calculer le montant des réparations restant dû par le locataire.

La grille de vétusté ci-dessus ne reprend que quelques équipements. Elle n'est fournie qu'à titre d’exemple partiel et n'a donc pas vocation à être reprise telle quelle.

À noter : Des grilles de vétusté peuvent prévoir aussi une colonne supplémentaire : la « quote-part résiduelle ». Celle-ci, elle aussi exprimée en pourcentage, indique la part laissée à la charge du locataire quel que soit l’âge de l’équipement lorsqu’il a été endommagé. Par exemple 15 % pour la robinetterie.

Comment utiliser une grille de vétusté ?

Si un élément de l’appartement nécessite des réparations et que celles-ci sont jugées « supérieures » à celles liées à un usage normal alors on se réfère à la ligne correspondante dans la grille de vétusté. Prenons un cas concret :

Exemple d’utilisation d’une grille de vétusté

Le locataire quitte son appartement au bout de 5 ans. Les peintures du salon, neuves à son arrivée, doivent être entièrement refaites à cause de tâches incrustées, d’éclats sur les murs…

L'exemple de grille de vétusté indique pour la peinture du salon une durée de vie de 7 ans, une franchise d’un an (période sans abattement) et 14% d’abattement par an.

Cela signifie que, sur les 5 ans de résidence du locataire, l’usure naturelle représente 4 x 14% (on ne tient pas compte de la 1ere année à cause de la franchise) soit 56 % de la somme destinée à la réfection. Selon ce qui est convenu avec cette grille, ce sont donc 56 % des frais de rénovation des peintures qui seront à la charge du propriétaire tandis que le locataire devra régler le reste (44%).

Si, par exemple, les travaux de réfection de peinture coûtent 1 000 €, le propriétaire prendra à sa charge 560 € (56 %) et le locataire 440 € (44 %).

Vétusté, dégradations dans un appartement : qui paie quoi ?

Pour une location de maison ou d’un appartement, et quelle que soit la durée d’occupation des locaux, les dommages liés à la vétusté sont à la charge du propriétaire.

Seules des dégradations réelles et anormales peuvent conduire à une prise en charge totale ou partielle des réparations par le locataire.

L’obligation d’entretien du logement par le locataire

Rappelons qu’il revient au locataire de prendre à sa charge les travaux qui concernent l’entretien courant des lieux, ainsi que l’ensemble des petites réparations.

En cas de litige, les experts ne mettront pas sur le compte de la vétusté une dégradation qui relèverait de manquements du locataire à ses obligations. Cela concerne notamment :

• L’entretien courant du jardin ;
• Le nettoyage des auvents, terrasses, gouttières… ;
• Le bon fonctionnement des portes, fenêtres, stores, volets, serrures… ;
• Les raccords de peinture, de parquet, de moquette… ;
• Le remplacement des tablettes de placard…
• Le renouvellement des ampoules ;
• L’entretien et remplacement des prises électriques ;
• L’entretien du système de chauffage ;
• Le débouchage des canalisations.

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Dommages liés à la vétusté

Si des dommages sont constatés lors de l’état des lieux de sortie ou si les réparations d’entretien n’ont pas été réalisées par le locataire coupable de négligence, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie la somme correspondant aux travaux engagés.

Le propriétaire doit en l'espèce faire preuve de bonne foi : il faut apporter la preuve que les dégâts sont de la responsabilité directe du locataire et que le coût des réparations lui incombe. Bien entendu, la vétusté de l’équipement concerné devra être pris en compte pour la répartition de la prise en charge. Le bailleur devra par ailleurs présenter au locataire les factures des réparations effectuées.

En cas de contestation de l’état des lieux de sortie (et donc des réparations à effectuer), et faute d’accord amiable, le propriétaire ou le locataire peuvent s’adresser à la Commission départementale de conciliation (CDC) ou à un conciliateur de justice. Il est également possible de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement

Bon à savoir : Les dégradations liées à un événement exceptionnel, comme une tempête, sont à la charge du propriétaire.

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